NAPRAWY I REMONTY W WYNAJMOWANYM MIESZKANIU

Częstym przedmiotem sporów między wynajmującym i najemcą jest kwestia tego, kto powinien pokryć koszty napraw uszkodzonych sprzętów i instalacji w wynajmowanym mieszkaniu.

Obowiązki w tym zakresie regulować powinna zawarta umowa najmu. W przypadku braku takich ustaleń zastosowanie znajdują odpowiednie przepisy prawa: Kodeks Cywilny oraz ustawa o ochronie praw lokatorów.

Stan lokalu przed wprowadzeniem najemcy.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym wynajmujący (właściciel mieszkania) powinien udostępnić najemcy lokal w stanie, który umożliwia korzystanie z niego w umówionym zakresie i utrzymywać go w takim stanie przez cały okres trwania najmu. W większości przypadków chodzi o to, aby lokal nadawał się do mieszkania – miał dostęp do bieżącej wody, prądu, gazu, a także łazienkę oraz kuchnię w stanie używalności. W zależności od umowy między stronami wynajmujący może zapewnić także niezbędne sprzęty AGD i RTV oraz meble.

Zgodnie z taką interpretacją, jeżeli coś udostępniamy najemcy, ma to być w pełni sprawne, funkcjonalne i nadawać się do jego bezpiecznego użytkowania.

Obowiązki najemcy

Na najemcy ciąży przede wszystkim obowiązek utrzymywania lokalu oraz pomieszczeń, które ma prawo używać, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegania porządku domowego. Powinien on również dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku (np. klatki schodowe, korytarze, windy).

Przepisy w sposób bardzo szczegółowy określają, co najemca ma obowiązek naprawiać oraz konserwować (m.in. podłogi, posadzki, płytki ścienne, okna i drzwi), a co również wymieniać (m.in. wbudowane meble, kuchnie, podgrzewacze wody, wanny, umywalki, baterie, inne urządzenia sanitarne, osprzęt i zabezpieczenia elektryczne z wyłączeniem jednak wymiany przewodów). Na najemcy spoczywa też obowiązek malowania, tapetowania, naprawy tynków i sufitów.

Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim napraw. Powinien też zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy (np. wanien, brodzików, zlewozmywaków i umywalek, baterii). Jeżeli jednak najemca dokona wymiany któregoś z tych elementów, wówczas może żądać od wynajmującego zwrotu kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości, biorąc pod uwagę stan z chwili objęcia lokalu oraz z chwili jego opróżnienia.

Obowiązki wynajmującego

Obowiązki wynajmującego są w prawie określone bardzo ogólnie. Generalnie jest on zobowiązany wykonywać wszystko, do czego nie jest zobowiązany najemca.

Obowiązki wynajmującego względem całego budynku

Obowiązki wynajmującego precyzuje ustawa o ochronie lokatorów. Artykuł 6a stanowi, że wynajmujący ma obowiązek zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku. Ponadto, do wynajmującego należy:

• utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
• dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa wyżej, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy.

Obowiązki wynajmującego względem mieszkania

Wynajmujący lokal ma obowiązek dokonywać napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, w szczególności:

• napraw i wymiany wewnętrznych instalacji (wodociągowej, gazowej i ciepłej wody) – bez armatury i wyposażenia,
• napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
• wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.