JAK ZNALEŚĆ IDEALNEGO NAJEMCĘ DO TWOJEGO MIESZKANIA – CZĘŚĆ 1

A więc przebrnąłeś przez proces wyboru mieszkania, jego zakupu i remontu i zostajesz postawiony przed dylematem komu wynająć mieszkanie, aby strumień gotówki swobodnie zasilał Twoje konto. A może dostałeś mieszkanie lub przeprowadziłeś się do nowo wybudowanego domu i Twoje stare mieszkanie świeci pustkami? Nie martw się, pomogę Ci znaleźć idealnego najemcę do Twojego mieszkania.

Powiem Ci jak znaleźć idealnego najemcę do Twojego mieszkania, jak zweryfikować jego wiarygodność oraz jak sprawdzić jego zdolność. Zaczynamy!

Jeżeli świadomie wybierałeś i remontowałeś mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem, aby mieć w przyszłości określony przychód pasywny w postaci czynszu, część pracy masz już za sobą. Jak sam pamiętasz analizowałeś wiele mieszkań, określałeś ich plusy i minusy, oceniałeś ich stan i otoczenie. Wiesz też dlaczego wybrałeś właśnie to mieszkanie, a nie inne. Poznałeś bliższą i dalszą okolicę. Znasz stan techniczny mieszkania i budynku. To jest punkt wyjścia do poszukiwania idealnego najemcy.

Jeżeli jednak nie odrobiłeś pracy domowej ponieważ dostałeś mieszkanie np. w spadku lub innym szczęśliwym zrządzeniem losu zostałeś jego właścicielem, to przykro mi bardzo, ale musisz teraz przez chwile się zastanowić.

Aby znaleźć idealnego najemcę do swojego lokalu mieszkalnego musisz zacząć od zastanowienia się jakim lokalem mieszkalnym dysponujesz. Najprościej będzie jak zapiszesz sobie odpowiedzi na 4 pytania:

• Jakie mieszkanie chcesz wynająć?
• Jak wygląda Twoje mieszkanie?
• Gdzie znajduje się Twoje mieszkanie?
• Za ile chcesz wynająć mieszkanie?

Odpowiedzi na powyższe pytania będą stanowiły bazę do stworzenia profilu Twojego idealnego najemcy. Pozwoli nam to stworzyć model osoby, której chciałbyś powierzyć swoje mieszkanie.

Twoje mieszkanie jako punkt wyjścia do poszukiwania najemcy.

Jakie mieszkanie chcesz wynająć?

Odpowiedź na to pytanie wydaje się prosta i tak jest w rzeczywistości. Szeregówka, dom z ogrodem, mikro apartament, kawalerka czy kilku pokojowe mieszkanie? Ile m2? Ile ma pokoi, ile pięter? Które piętro? Czy chcesz wynająć w całości czy na poszczególne pokoje? Czy jest Balkon? Czy jest piwnica?

Musisz zdawać sobie sprawę, że zupełnie innego najemcy będziesz poszukiwał do dużego domu z ogródkiem, innego do kawalerki a jeszcze inny typ najemcy będzie zainteresowany 2-3 pokojowym mieszkaniem.

No dobrze. Wiesz już jakie masz mieszkanie. A jak ono wygląda?

Jak wygląda Twoje mieszkanie.

Trochę o swoim mieszkaniu już się dowiedziałeś. Więc pora przyjrzeć mu się bardziej dokładnie.

Czy Twoje mieszkanie jest w pełni umeblowane i wyposażone czy też nie? Czy jest pralka, lodówka, sprzęt RTV i AGD. Czy meble są nowe? Jakie media są dostępne w mieszkaniu? Czy zgodzisz się aby najemca wstawił swoje meble i co wtedy zrobisz ze swoimi?

Jeden z najważniejszych wyznaczników mieszkania jest jego standard wykończenia. Jak Twoje mieszkanie wygląda na tle konkurencji, czyli innych lokali?

Nie ma się tutaj co oszukiwać, są 4 podstawowe typy lokali:

• lokale o standardzie podstawowym-socjalnym,
• średnia półka,
• standard wysoki
• ekskluzywny rynek premium.

Ekskluzywny rynek premium

Rynek PREMIUM czyli lokale o najwyższym możliwym do wyobrażenia poziomi i jakości wykończenia. Tak. Takie lokale też się wynajmuje. Wynajmują je osoby ceniące bardzo duży luksus, czy menedżerowie dużych firm, którzy pracują w tygodniu, a na weekend wracają do domu. Oczekiwania najemców są pozbawione sufitu, ale i czynsz odzwierciedla te oczekiwania. Wysoka jakość – wysoka cena.

Wysoki standard

Lokal wykończony bez wad. Nic nie jest uszkodzone i zniszczone. Mieszkanie wygląda ładnie i schludnie. Widać dobrą jakość użytych materiałów i sprzętów. Mieszkania wyposażone we wszystkie dostępne media: Centralne ogrzewanie, woda, prąd, gaz, Internet itp.

Średnia półka

Mieszkania w większości użytkowane, gdzie widać ślady zużycia. Mieszkania także wyposażone w media jak centralne ogrzewanie, woda, prąd, gaz itp.

Standard podstawowy-socjalny

Co tutaj można napisać. Wszystko inne co się nie klasyfikuje wyżej. Osobiście do tej kategorii zaliczam każdy lokal mieszkalny, który nie posiada centralnego ogrzewania.

Dla każdego typu lokali musimy poszukiwać innego najemcy. Każdy ze standardów cechuje się innym czynszem i innymi typem najemcy.

No dobrze. Wiesz już jakie masz mieszkanie i jak ono wygląda. A gdzie to mieszkanie się znajduje?

Gdzie znajduje się Twoje mieszkanie?

Tutaj problem jest bardziej złożony. Lokalizację musimy rozpatrywać w szerokim i wąskim spojrzeniu. Szerokie: W jakiej dzielnicy mam mieszkanie? Czy jego lokalizacja jest bardzo dobra? Czy można ja uznać za przeciętną? A może położenie naszego mieszkania pozostawia wiele do życzenie?

Jakie jest jego otoczenie? Czy są szkoły, uczelnie, przedszkola? Jak wygląda dostęp do komunikacji publicznej? Jakie są zakłady pracy w pobliżu? Czy jest gdzie zrobić zakupy?

Spojrzenie wąskie: W jakim budynku mam mieszkanie? Czy to jest stara kamienica? Czy blok z wielkiej płyty? A może nowe budownictwo? Jak wygląda najbliższa okolica budynku? Czy budynek jest zlokalizowany na terenie zamkniętego osiedla? Czy jest gdzie zaparkować auto? Jaki jest stan wizualny budynku? Piękna elewacja czy odpadające tynki? Jak wygląda klatka schodowa? Czy jest zadbana, a może mamy w niej odrapane ściany i stare spróchniałe schody?

No dobrze. Znasz już dobrze swoje mieszkanie i jego okolicę. Umiesz ocenić jego dobre i słabe strony. Pora teraz stworzyć profil swojego idealnego najemcy.

No to już wiesz jaki jest Twoje mieszkanie, jak wygląda i gdzie się znajduje. A za ile będziesz chciał je wynająć?

Za ile wynająć mieszkanie?

Za najwyższą możliwą do uzyskania sumę jaką zgodzi się zapłacić Twój idealny najemca. Brzmi to fajnie, ale ta najwyższa możliwa suma to jaka? Po to zbierałeś informacje o swoim mieszkaniu abyś wiedział jak na to pytanie odpowiedzieć. Nie odkryje przed Toba nic nadzwyczajnego: Ty będziesz chciał otrzymać jak najwięcej, a Twój idealny najemca zapłacić jak najmniej.

Jeżeli kupowałeś mieszkanie z myślą o jego wynajęciu to wiesz jaką kwotę przychodu przyjmowałeś do swojej oceny ekonomicznej inwestycji. Jeżeli nie, to poświęć chwilę i zajrzyj na strony portali, przeszukaj gazety i strony Pośredników Nieruchomości. Dołącz do grup na Facebooku poświęconych wynajmowaniu mieszkań w Twojej miejscowości. Musisz znaleźć wszystkie mieszkania o podobnej wielkości, lokalizacji i standardzie. Nic nie stoi na przeszkodzie aby umówić się jako potencjalny najemca i je obejrzeć. Może Ci się to wydaje dziwne, ale nie są to odosobnione przypadki. Wielu inwestorów jeździ i ogląda mieszkania, których wcale nie zamierza wynająć ani kupić, robią to tylko po to aby poznać rynek. Nic nie stoi na przeszkodzie abyś poszedł ich śladem.

Chcę tylko zwrócić Ci uwagę na jeden szczegół. Różni wynajmujący podają różnie cenę wynajmu. Serio. Jako Naród lubimy komplikować proste sprawy i bardzo często pojawiają się informacje, że oprócz czynszu po stronie najemcy są jeszcze opłaty do spółdzielni lub do wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli nie masz pewności to zadzwoń i się dopytaj. Skąd to wynika? Z różnic w rozliczaniu przychodów z najmu.

Znasz już cenę? Super!