OGŁOSZENIE NAJMU MIESZKANIA – KLUCZ DO ZNALEZIENIA DOBREGO NAJEMCY.

Musisz mieć świadomość, że Twoje mieszkanie przeznaczone na wynajem jest Twoim produktem, który oferujesz na rynku nieruchomości. To jak je zaprezentujesz, będzie miało bezpośredni wpływ na decyzje potencjalnego kandydata o jego wynajmie. Dlatego w tym artykule dowiesz się jak je dobrze zaprezentować.

Pisząc ogłoszenie, powinieneś skupić się na 5 jego aspektach:

1. Grupa docelowa, do której kierujesz ogłoszenie
2. Opis mieszkania
3. Warunki najmu
4. Zdjęcia i film
5. Kanałach komunikacji

Pamiętaj, że dobrze przygotowane ogłoszenie pozwoli Ci nie tylko na doskonałe zaprezentowanie swojego mieszkania, ale także pozwoli Ci na uniknięcie marnowania czasu na zbędne rozmowy telefoniczne i spotkania. Bądź bardzo precyzyjny i niczego nie pozostawiaj domysłowi najemcy. Jeżeli wynajmujesz mieszkanie na krótkie terminy np. przez booking.com lub Airbnb.com dobrze przygotowane ogłoszenia może dla Ciebie pracować przez bardzo długi czas.

Grupa docelowa

Pisząc ogłoszenie, musisz je ukierunkować na swoją grupę docelową. Jeżeli stworzyłeś swój profil idealnego najemcy, napisz ogłoszenie w taki sposób, aby trafiało bezpośredni do grupy ludzi, których chciałbyś wynająć swoje mieszkanie. Nie ma sensu tracić czasu zarówno swojego, jak i innych potencjalnie zainteresowanych. Jeżeli nie akceptujesz zwierząt, to wyraźnie to zaznacz w ogłoszeniu. Więcej o profilu idealnego najemcy przeczytasz tutaj.

Więcej na temat profilu idealnego najemcy znajdziesz w moim wpisie tutaj.

Opis mieszkania

Opisz to, co w Twoim mieszkaniu jest najlepsze, z jakich pomieszczeń się składa i jaki ma metraż. Napisz o wszystkim, co czyni Twoje mieszkanie wyjątkowym, co je odróżnia od innych mieszkań, jaki można znaleźć. I najważniejsze: Pisz ogłoszenie oddziałując na emocje potencjalnych najemców!

Oddziałuj na emocje potencjalnego najemcy

Napisz ogłoszenie w taki sposób, aby potencjalny najemca już siebie w nim widział. Zawsze możesz napisać suche fakty: „2 pokoje, kuchnia, WC, osobna łazienka, balkon, 2 piętro w centrum  2000 zł plus opłaty”. Same konkrety, ale takie sformułowania nie działają na emocje. O wiele lepiej zacząć: „Oferuje do wynajęcia nowocześnie urządzone mieszkanie po generalnym remoncie. Dwa przestronne pokoje zostały bardzo komfortowo wyposażone. Nowe meble i sprzęty zachęcają do miłego odpoczynku. Z balkonu roztacza się bardzo ładny widok na park. Mieszkanie w nowym budownictwie na drugim piętrze w ścisłym centrum daje duże możliwości ciekawego spędzania wolnego czasu. Doskonały dostęp do komunikacji miejskiej umożliwia szybki dojazd do pracy, szkoły i uczelni w każdej części miasta. Itd. Itp.”

Opis wyposażenia

Opisz dokładnie wyposażenie mieszkania. Korzystaj z wielu przymiotników takich jak: nowa, przestronna, komfortowa, wygodna. Nie zapomnij o żadnym ze sprzętów i mebli, jaki kupiłeś do mieszkania. Może się okazać, że właśnie żelazko lub odkurzacz, będą tym, co przekona najemcę do Twojego mieszkania.

Lokalizacja

Opisz również okolicę, koncentrując się na swojej grupie docelowej. Jeżeli jest to młode małżeństwo, to napisz o bliskości szkół i żłobków, o dobrej restauracji w okolicy czy o parku do spacerowania. Jeżeli celujesz w studentów, to nie zapomnij napisać o bliskości uczelni, pubów czy centrów handlowych. Zawsze warto też wspominać o czasie dojazdu do centrum. Dla wielu osób bardzo istotne jest możliwość łatwego zaparkowania samochodu. To tylko kilka zdań, które mogą zrobić różnicę.

Warunki najmu

Wiesz już jak pisać i do kogo kierować swoje ogłoszenie. Ale co jeszcze powinno się w nim znaleźć oprócz opisu mieszkania?

Informacja o tym, kiedy mieszkanie będzie dostępne

O tym warto napisać w pierwszej kolejności. Ogłoszenia przeglądają różne osoby. Niektórzy szukają czegoś od zaraz, inni dopiero za kilka czy kilkanaście tygodni. Taka informacja pozwoli uniknąć nieporozumień.

Informacja o tym, kiedy mieszkanie można będzie obejrzeć

Jeżeli szukasz nowego najemcy do mieszkania, w którym jeszcze ktoś mieszka, każdy termin musisz ustalić z obecnym wynajmującym. Jeżeli jesteś bardzo zajęty, warto sztywno ustalić jakiś konkretny termin i go wpisać.

Na jaki okres chcesz wynająć mieszkanie

Napisz, na jaki okres chcesz wynająć mieszkanie. Czy ma to być dłuższy okres, czy krótszy. A może chcesz je wynająć tylko do określonego dnia lub miesiąca. Z punktu widzenia najemcy są to bardzo istotne informacji i nie powinno ich zabraknąć w Twoim ogłoszeniu.

Mieszkanie przyjazne zwierzętom

 Jeżeli akceptujesz lub nie zwierzęta wpisz to od razu. To także pozwoli Ci uniknąć straty czasu na zbędne rozmowy

Czynsz i wysokość opłat za media

Niby rzecz oczywista, ale bywa z tym różnie. Najgorsze co można zrobić to być tutaj nieprecyzyjnym. Pisz dokładnie jaką kwotę oczekujesz od najemcy i co w niej jest. Czy podana przez Ciebie kwota zawiera opłaty do spółdzielni, czy wspólnoty mieszkaniowej? Czy zawiera opłaty za CO, za wywóz śmieci, na fundusz remontowy. Jeżeli najemca oprócz czynszu ma wnosić dodatkowo jakieś inne opłaty, zaznacz to koniecznie. Napisz też na ile osób są liczone opłaty do spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej. Inna będzie stawka dla jednej osoby, a zupełnie inaczej może to wyglądać przy 4-osobowej rodzinie.

Jeżeli znasz wysokość opłat za media, napisz.

Kaucja

Napisz, jaką kaucje musi wnieść najemca. Jeżeli nie zgadzasz się na wnoszenie kaucji w ratach (bardzo słusznie) to umieść w ogłoszeniu stosowny zapis.

Umowa najmu

Tak wiem, że to się wydaje oczywiste, ale coraz więcej osób zdaje sobie sprawę z trudnej sytuacji prawnej wynajmującego i zabezpiecza się poprzez dopuszczone przez prawo umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego. Jeżeli będziesz chciał podpisać taką umowę najmu, wspomnij o tym w ogłoszeniu. Nie zapomnij też napisać o tym, kto będzie, w takim przypadku ponosił koszty opłat notarialnych. A koszt może sięgnąć nawet kilkuset złotych.

Im bardziej będziesz precyzyjny w ogłoszeniu, tym mniej będziesz miał potem problemów i niejasności.

Zdjęcia i Film

Zdjęć nie może zabraknąć w Twoim ogłoszeniu. Potencjalny najemca w pierwszej chwili patrzy na zdjęcia, a dopiero potem czyta opis. To zdjęciami kupuje się zainteresowanie chętnych. Aby przykuć uwagę osoby przeglądającej portale z nieruchomościami, Twoje zdjęcia powinny być po prostu wspaniałe.

Jeżeli wynajmujesz mieszkanie na krótkie okresy – kilka lub kilkanaście dni, zatrudnij profesjonalnego fotografa wnętrz. Ten wydatek szybko Ci się zwróci.

Poniżej kilka rad jak zrobić dobre zdjęcia nieruchomości samemu.

Przygotuj mieszkanie

Przygotuj mieszkanie do sesji. Schowaj zbędne bibeloty, książki i dekoracji. Umyj dokładnie okna, podłogę, zetrzyj kurze, umyj wszystkie drzwi i meble. Fotografując pod światło pozostawiony kurz, jak i ślady po jego niedokładnym ścieraniu, będą bardzo widoczne. Usuń wszystkie zbędne przedmioty, schowaj przedłużacze itp. W kuchni pozostaw tylko puste blaty i ewentualnie ekspres do kawy. Rozsuń rolety, włącz wszystkie światła, nawet te w okapie kuchennym.

Wybierz odpowiednią porę

Ani późnowieczorne ciemności, ani ostre, południowe słońce nie są Twoim sprzymierzeńcem. Zwłaszcza nie dysponując profesjonalnym aparatem fotograficznym i nie mając czasu na późniejszą komputerową obróbkę zdjęcia, lepiej wybrać sprzyjające optymalnie naświetlonej fotografii godziny poranne lub popołudniowe.

Jeżeli nie masz profesjonalnego sprzętu fotograficznego, wybierz moment na sesje, gdy promienie słoneczne nie wpadają bezpośrednio przez okno.

Sesje nocną warto wykonać dla mieszkań, gdzie zaprezentowanie gry świateł i cieni ma znaczenie. Warto ją także zrobić, gdy masz w mieszkaniu duże przeszklenia, przez które widać nocną panoramę miasta.

Sprzęt fotograficzny

W zasadzie możesz dobre zdjęcia zrobić nawet telefonem, ale nie ma co się oszukiwać, że dobry aparat bardziej się do tego nadaje. Na pewno powinieneś mieć statyw, najlepiej taki z poziomicą, aby ustawić aparat w poziomie. Wybierz jasny szerokokątny obiektyw. Nie polecam korzystać z lampy błyskowej, duże lepszym rozwiązaniem jest światło zastane. Nie wybieraj także obiektywu typu „rybie oko”, gdyż bardzo mocno zakrzywiają poziome linie

Ustawienia aparatu

1. Dobierz odpowiednio balans bieli. W zależności od tzw. temperatury barwowej światła inaczej postrzegamy biel. Balans bieli determinuje, jaki odcień będzie miało zdjęcie – chłodniejszy czy cieplejszy. Wkażdym z aparatów masz możliwość wybrania jednego z predefiniowanych, gdzie wartość kelwinów jest przypisana do poszczególnych opcji (na przykład dzień słoneczny, dzień pochmurny, cień, żarówka tradycyjna, świetlówka itp.). Możesz samemu ustawić liczbową wartość w kelwinach lub zrobić zdjęcie białej powierzchni (np. białej ściany) i ustawić ją jako wzorzec bieli.
2. Czułość ISO. Znajdź w aparacie ustawienia czułość, które będą kryły się pod nazwą ISO i ustaw wartość najniższą z możliwych np. 100 ISO
3. Głębia ostrości. Wybierz tryb pracy aparatu na preselekcje przysłony i zadbaj, żeby jej wartość wynosiła nie mniej niż f/8.Im wyższa wartość przysłony tym lepiej. Będzie to często oznaczać, że czas ekspozycji będzie dość długi, nawet około sekundy – na szczęście od tego masz statyw.
4. Posłuż się histogramem, aby ustawić czas naświetlania. Histogram to wykres pokazujący rozkład jasności obrazu. Po lewej stronie oznaczone są tony ciemne, po prawej – jasne. Przy poprawnej ekspozycji na wykresie będzie widoczny kształt przypominający umieszczony po środku osi poziomej pagórek o łagodnie wznoszącej i opadającej linii.
5. Skomponuj kadr w oparciu o zasadę tzw złotego podziału. Kieruj się stosowaną przez profesjonalnych fotografów zasadą złotego podziału. Według niej najważniejsze elementy zdjęcia powinny znaleźć się na zbiegu linii siatki dzielącej kadr na 9 równych części. To na te punkty bowiem oglądający zwróci uwagę w pierwszej chwili. Wykadruj więc zdjęcie tak, aby w tych punktach znalazło się coś ciekawszego niż na przykład włącznik światła.
6. Wykonuj zdjęcia w najwyższej rozdzielczości oraz w RAW oraz w pliku JPEG.
7. HDR. Jeżeli wiesz jak to posłuż się techniką HDR. Taka fotografia powstaje zazwyczaj poprzez połączenie ze sobą przynajmniej trzech odmiennie naświetlonych zdjęć w jedno, w którym wszystkie elementy są oświetlone optymalnie.

Jak fotografować.

• Fotografuj ze statywu.
• Ustaw aparat dokładnie w poziomie.
• Ustaw aparat na optymalnej wysokości – najlepiej na wysokości oczu siedzącej osoby.
• Zwróć uwagę, czy aparat nie jest gdzieś widoczny w odbiciu.
• Jeżeli aparat ma samowyzwalacz, skorzystaj z niego.
• Po wykonaniu każdego zdjęcia, sprawdź jak wyszło na podglądzie aparatu – również na zbliżeniu, aby upewnić się, czy zdjęcie jest ostre.

Po sesji zdjęciowej zawsze polecam „obrobić” zdjęcia w komputerze przy użyciu odpowiedniego programu graficznego.

Nagraj film.

Zdjęcia maja wszyscy, więc musisz się już na tym etapie wyróżnić. Nagraj film, na którym będziesz oprowadzał potencjalnego najemcę po  mieszkaniu. Postaraj się zagrać na jego emocjach. Jak to zrobić już wiesz, ponieważ przeczytałeś o tym wyżej.

Kanały komunikacji

Przygotowałeś ogłoszenie, zrobiłeś zdjęcia, nagrałeś film więc pora trafić z ogłoszeniem do potencjalnych zainteresowanych. Nie ma się co oszukiwać, im szerzej rozpropagujesz swoje ogłoszenie tym szansa na znalezienie najemcy jest większa.

Jeszcze kilka czy kilkanaście lat temu jedyna drogą była prasa drukowana, telewizja i radio. Teraz mamy do dyspozycji dużo szerszy wachlarz komunikowania się ze światem.

Mamy całą gamę portali z ofertami, jak OLX.pl, gumtree.pl, otodom.pl, gratka.pl, domiporta.pl, lento.pl, domy.pl, oferty.net, okolica.pl. Oprócz portali mamy jeszcze do dyspozycji całe media społecznościowe: Facebook, Instagram, Twitter, LinkedIN i wiele innych.

Ostatnio spotkałem się także z ogłoszeniami publikowanymi w formie filmów na portalu YouTube.

Bardzo skutecznym sposobem jest wykorzystanie zalet mieszkania i umieszczenie banneru z informacja o możliwości wynajmu.

A jak już znajdziesz zainteresowanego, to nie zapomnij go zweryfikować.