UMOWA NAJMU LOKALU, JAKĄ WYBRĆ I CO MA SIĘ W NIEJ ZNALEŚĆ ?

Jeżeli już udało Ci się znaleźć najemcę do Twojego mieszkania, to teraz przyszła pora na podpisanie stosownej umowy najmu. Co to takiego najem lokalu mieszkalnego? Najprostsza definicja znajduje się w Kodeksie Cywilnym w artykule 659. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Na chwilę obecną w Polskim ustawodawstwie wyróżniamy trzy rodzaje umów najmu:

najem zwykły – dotychczas najczęściej stosowana forma umowy przez wynajmujących,
najem okazjonalny wprowadzony do polskiego porządku prawnego w grudniu 2009 r. oraz
najem instytucjonalny, funkcjonujący na mocy ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która weszła w życie w dniu 11 września 2017 r.

Pamiętaj, aby zawsze sporządzać umowę w formie pisemnej.Odpowiednio przygotowane zapisy, jasno określone prawa i obowiązki stron, środki komunikacji czy okresy wypowiedzenia to klucz do bezpiecznego i stałego dochodu z mieszkania. Ale pamiętaj, że nawet najlepiej dobrana i skonstruowana umowa nie uchroni Cię w 100%. Niestety nasze przepisy faworyzują Najemcę, nawet jeżeli nie wnosi należnych opłat.

Najem zwykły

Najem zwykły jest najprostszą i najczęściej wybieraną formą umowy pomiędzy najemcą a wynajmującym mieszkanie. Jest to klasyczna umowa cywilnoprawna, która zawiera regulację najważniejszych praw i obowiązków obu stron. Może być nawet spisana na jednej kartce.

Co powinna zawierać umowa najmu?

Oznaczenie stron, czyli dokładne dane identyfikujące wynajmującego oraz najemcę (imię, nazwisko, adres zameldowania, serię i numer dowodu osobistego oraz Pesel). Jeżeli strona jest osobą prawną, konieczne jest również umieszczenie takich danych jak: Nazwa Firmy (czyli nazwa spółki) adres, siedziba, dane rejestrowe – KRS, NIP, REGON.
Przedmiot umowy najmu powinien zostać wyrażony wprost, najlepiej poprzez określenie dokładnego adresu nieruchomości, powierzchni mieszkania, liczby pokoi, pomieszczeń przynależnych (np. piwnica lub garaż) oraz Księgi Wieczystej, o ile taka została założona. Taki opis wynajmowanego mieszkania wykluczy późniejsze zarzuty, że wynajmowany lokal różni się parametrami od tego, na który strony się umówiły.
Zobowiązanie się wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania na czas nieoznaczony lub oznaczony. Z art. 6a ustawy o ochronie lokatorów wynikają obowiązki wynajmującego do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku. Umowa może określać dodatkowe obowiązki wynajmującego.
Zobowiązanie się najemcy do zapłaty czynszu w zamian za korzystanie z lokalu. Z art. 6b ustawy o ochronie lokatorów wynika obowiązek najemcy do utrzymania lokalu oraz pomieszczenia we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegania porządku domowego. Umowa może określać dodatkowe obowiązki najemcy.
Określenie czynszu, opłat dodatkowych i terminu zapłaty. Wysokość czynszu musi być obligatoryjnie określona w umowie najmu. Oprócz czynszu w umowie najmu jest również wskazana opłata za rachunki w związku z zużyciem gazu, wody oraz energii elektrycznej. Opłata ta jest stała bądź zmienna w zależności od zużycia. W umowie musi być wskazany termin płatności wszelkich opłat np. do 3 dnia każdego miesiąca oraz forma płatności np. przelew na rachunek bankowy.
Kaucja zabezpieczająca oznacza zgodnie z art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów kwotę na pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Zazwyczaj najemca zobowiązany jest wpłacić kaucję najpóźniej do dnia podpisania umowy najmu. Art. 6 wskazuje, iż kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucja stanowi zabezpieczenie dla wynajmującego w przypadku jakiegokolwiek zniszczenia lokalu przez najemcę. Kaucję powinno zwrócić się do jednego miesiąca od daty zwrotu lokalu.
Określenie czasu trwania umowy. Umowa najmu może być zawarta na czas określony bądź nieokreślony. Okres, na jaki zawieramy umowę najmu z najemcą, jest uzależniony tylko i wyłącznie od naszej woli. Powinniśmy przy tym pamiętać o konsekwencjach naszego wyboru. Umowa na czas nieokreślony bowiem będzie chroniona okresami wypowiedzenia wskazanymi w Kodeksie Cywilnym. Umowa zawarta na czas określony, będzie natomiast co do zasady niewypowiadalna, chyba że strony w samej umowie dopuściły jej wcześniejsze rozwiązanie. Okresy wypowiedzenia wskazane w umowie nigdy jednak nie mogą być krótsze od tych wskazanych przez Kodeks Cywilny i ustawę o ochronie praw lokatorów – możemy je tylko wydłużyć. Jeśli zdecydujemy się na zawarcie umowy na czas nieokreślony, z automatu pozbawiamy się możliwości zastosowania najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, które umożliwiają szybszą drogę do uzyskania tytułu egzekucyjnego i późniejszej eksmisji niechcianego lokatora.
Okres wypowiedzenia. Strony mogą zastrzec w umowie okres wypowiedzenia najmu. Jednak, gdy umowa jest zawarta na czas nieokreślony, a okres wypowiedzenie nie został umownie zastrzeżony, zgodnie z art. 673 § 2 k.c., jeśli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, obie strony mogą wypowiedzieć najem najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Na chwilę obecną w Polskim ustawodawstwie wyróżniamy trzy rodzaje umów najmu:

najem zwykły – dotychczas najczęściej stosowana forma umowy przez wynajmujących,
najem okazjonalny wprowadzony do polskiego porządku prawnego w grudniu 2009 r. oraz
najem instytucjonalny, funkcjonujący na mocy ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która weszła w życie w dniu 11 września 2017 r.

Najem zwykły

Co powinna zawierać umowa najmu?

Oznaczenie stron, czyli dokładne dane identyfikujące wynajmującego oraz najemcę (imię, nazwisko, adres zameldowania, serię i numer dowodu osobistego oraz Pesel). Jeżeli strona jest osobą prawną, konieczne jest również umieszczenie takich danych jak: Nazwa Firmy (czyli nazwa spółki) adres, siedziba, dane rejestrowe – KRS, NIP, REGON.
Przedmiot umowy najmu powinien zostać wyrażony wprost, najlepiej poprzez określenie dokładnego adresu nieruchomości, powierzchni mieszkania, liczby pokoi, pomieszczeń przynależnych (np. piwnica lub garaż) oraz Księgi Wieczystej, o ile taka została założona. Taki opis wynajmowanego mieszkania wykluczy późniejsze zarzuty, że wynajmowany lokal różni się parametrami od tego, na który strony się umówiły.
Zobowiązanie się wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania na czas nieoznaczony lub oznaczony. Z art. 6a ustawy o ochronie lokatorów wynikają obowiązki wynajmującego do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku. Umowa może określać dodatkowe obowiązki wynajmującego.
Zobowiązanie się najemcy do zapłaty czynszu w zamian za korzystanie z lokalu. Z art. 6b ustawy o ochronie lokatorów wynika obowiązek najemcy do utrzymania lokalu oraz pomieszczenia we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegania porządku domowego. Umowa może określać dodatkowe obowiązki najemcy.
Określenie czynszu, opłat dodatkowych i terminu zapłaty. Wysokość czynszu musi być obligatoryjnie określona w umowie najmu. Oprócz czynszu w umowie najmu jest również wskazana opłata za rachunki w związku z zużyciem gazu, wody oraz energii elektrycznej. Opłata ta jest stała bądź zmienna w zależności od zużycia. W umowie musi być wskazany termin płatności wszelkich opłat np. do 3 dnia każdego miesiąca oraz forma płatności np. przelew na rachunek bankowy.
Kaucja zabezpieczająca oznacza zgodnie z art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów kwotę na pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Zazwyczaj najemca zobowiązany jest wpłacić kaucję najpóźniej do dnia podpisania umowy najmu. Art. 6 wskazuje, iż kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucja stanowi zabezpieczenie dla wynajmującego w przypadku jakiegokolwiek zniszczenia lokalu przez najemcę. Kaucję powinno zwrócić się do jednego miesiąca od daty zwrotu lokalu.
Określenie czasu trwania umowy. Umowa najmu może być zawarta na czas określony bądź nieokreślony. Okres, na jaki zawieramy umowę najmu z najemcą, jest uzależniony tylko i wyłącznie od naszej woli. Powinniśmy przy tym pamiętać o konsekwencjach naszego wyboru. Umowa na czas nieokreślony bowiem będzie chroniona okresami wypowiedzenia wskazanymi w Kodeksie Cywilnym. Umowa zawarta na czas określony, będzie natomiast co do zasady niewypowiadalna, chyba że strony w samej umowie dopuściły jej wcześniejsze rozwiązanie. Okresy wypowiedzenia wskazane w umowie nigdy jednak nie mogą być krótsze od tych wskazanych przez Kodeks Cywilny i ustawę o ochronie praw lokatorów – możemy je tylko wydłużyć. Jeśli zdecydujemy się na zawarcie umowy na czas nieokreślony, z automatu pozbawiamy się możliwości zastosowania najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, które umożliwiają szybszą drogę do uzyskania tytułu egzekucyjnego i późniejszej eksmisji niechcianego lokatora.
Okres wypowiedzenia. Strony mogą zastrzec w umowie okres wypowiedzenia najmu. Jednak, gdy umowa jest zawarta na czas nieokreślony, a okres wypowiedzenie nie został umownie zastrzeżony, zgodnie z art. 673 § 2 k.c., jeśli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, obie strony mogą wypowiedzieć najem najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.