WERYFIKACJA NAJEMCY CZYLI JAK ZNALEŚĆ IDEALNEGO NAJEMCĘ DO TWOJEGO MIESZKANIA – CZĘŚĆ 3

Jest! Są! Przychodzą! Dzwonią! Pytają! Co teraz!?

Weryfikujemy!

Możesz pytać, a po co? Przecież jak mi nie będzie płacił, to go siła wyrzucę. Nic z tego! Jeżeli nie chcesz mieć problemów z prawem, to nawet tego nie próbuj. Jeżeli najemca nie będzie Ci płacił, to jedyną drogą do jego usunięcia z mieszkania jest eksmisja. Proces długi i czasochłonny. Potencjalnych najemców należy zweryfikować, po to, aby nie mieć problemów w przyszłości.

Musisz sobie zdawać sprawę, że zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z 11 lipca 2011 roku (Sygn. Akt I KZP 5/11) „wynajęte mieszkanie staje się dla właściciela miejsce cudzym”. Co to oznacza?

Tylko tyle albo i aż tyle, że bez zgody najemcy wejść do mieszkania nie możesz! Tylko w wyjątkowych wypadkach przewidzianych w prawie cywilnym właściciel jest uprawniony do wejścia do miejsca wynajętego (zob. np. art. 10 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 roku, Nr 31, poz. 266 ze zm.) W każdym innym wypadku narażasz się na odpowiedzialność z artykułu 193 kodeksu karnego.

Art. 193 kodeksu karnego

„Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”.

W naprawdę skrajnym przypadku, zamiast mieć dochody z czynszu, możesz trafić nawet na rok do paki. Sorry, ale takie mamy prawo. Dlatego cały proces weryfikacji najemcy jest taki istotny.

Jeżeli zapoznałeś się z moim poprzednim wpisem, to masz już stworzony swój Profil Idealnego Najemcy. Jeżeli nie, to zapraszam Cię tutaj do lektury.

W dalszej części wpisu dowiesz się, w jaki sposób zweryfikować swojego potencjalnego najemcę.

Weryfikacje najemcy można podzielić na 3 etap:

• Weryfikację miękką najemcy – interpersonalną
• Weryfikację formalną najemcy – dokumenty
• Wybór najemcy.

Weryfikacja miękka najemcy

Proces weryfikacji najemcy zaczyna się już w momencie pierwszego kontaktu z potencjalnym najemcą. Pierwsza rozmowa telefoniczna czy pierwszy email z zapytaniem, już pozwala Ci się zorientować o charakterze osoby.

Gorąco Cię namawiam, do sporządzania krótkich notatek z każdej rozmowy w notatniku. Wystarczy numer telefonu, imię i nazwisko i kilka zdań. Zaufaj swojemu przeczuciu i pisz. O co pytał, jaki miał tembr głosu, jakie na tobie sprawiał wrażenie itp. To się naprawdę przydaje.

Może Ci się to wydawać niepotrzebne. Ta cała praca, a nawet gość nie widział jeszcze mieszkania. No niby tak. To jest praca. Twoja praca, którą musisz wykonać dobrze. Jak odstawisz tutaj fuszerkę, to może się to za Tobą ciągnąć nawet przez kilka lat. Weryfikacja najemcy to praca, do której naprawdę musisz się przyłożyć. Nie ma tutaj skrótów.

Do każdego spotkania też musisz się dobrze przygotować. Przygotuj sobie dokument – Ankietę Osobową Najemcy. Oprócz standardowych pytań, o imię i nazwisko, numer telefonu, adres itp. Umieść tam poniższe pytania wraz ze stosownym miejscem na odpowiedź.

Twoim zadaniem będzie zadanie każdego z tych pytań potencjalnym zainteresowanym i skrzętne zanotowanie odpowiedzi.

1. Czym się pan/pani zajmuje na co dzień?
2. Jakie jest pana/pani źródło dochodów?
3. Ile pan/pani zarabia?
4. Czy wie pan/pani ile wydaje miesięcznie na życie?
5. Czy ma pan/pani oszczędności?
6. Czy jest pan/pani w stanie zapłacić z góry kaucje i czynsz za pierwszy miesiąc?
7. Dlaczego chce się przeprowadzić?
8. Kiedy chce się pan/pani przeprowadzić?
9. Ile czasu mieszkał/a pan/pani w poprzednim miejscu zamieszkania?
10. Czy mogę dostać kontakt do poprzedniego wynajmującego?
11. Na jak długi czas planuje pan/pani wynająć mieszkanie?
12. Ile osób będzie mieszkać w mieszkaniu?
13. Czy jest pan/pani osobą palącą?
14. Czy posiada pan/pani jakieś zwierzęta?
15. Czy najemca chciałby dokonać jakichś zmian w mieszkaniu?

Czym się pan/pani zajmuje na co dzień?

To dobre pytanie na początek rozmowy. Powinieneś się sporo dowiedzieć na temat charakteru drugiej osoby: czy jest to osoba wylewna, czy raczej skryta.

Jakie jest pana/pani źródło dochodów?

Jedno z najważniejszych pytań, jakie zadajesz. Powinieneś się dowiedzieć nie tylko jaki zawód wykonuje potencjalny najemca, ale także na jakiej podstawie. Czy ma umowę o pracę, jest zatrudniony na podstawie umów cywilno-prawnych, a może prowadzi własną działalność gospodarczą.

Ile pan/pani zarabia?

Pytanie uważana za bardzo osobiste, ale trzeba grzecznie wyjaśnić potencjalnemu najemcy, dlaczego zadajemy takie pytanie. Jako właściciel nieruchomości, chcesz powierzyć w użytkowanie mienie o wartości kilkuset tysięcy złotych. Oczywistym jest zatem, że chcesz mieć pewność, iż osoba ta, będzie w stanie regulować terminowo swoje należności.

Czy wie pan/pani ile wydaje miesięcznie na życie?

To jedno z pytań, które potem pomogą Ci zweryfikować podejście do finansów potencjonalnego zainteresowanego. W dużej większości Polacy nie wiedzą, ile i na co wydają. Zakładam, że Ty, jako osoba świadoma, masz odmienne podejście i także dlatego czytasz ten wpis. Jeżeli potencjalny najemca będzie wiedział, ile wydaj na jedzenie, ile na rozrywkę to tylko plus dla niego. Potrafi liczyć, więc najemca sam wie, ile jest w stanie przeznaczyć na mieszkanie.

Czy ma pan/pani oszczędności?

Wbrew pozorom pytanie równie istotne. Chcesz podpisać umowę na czas oznaczony na rok. Załóżmy, że czynsz jest ustalony na 1500 zł, więc Twój najemca zaciąga u Ciebie zobowiązanie na 18 tys. zł. Rok to bardzo długo. Najemca może stracić prace czy zachorować. Nikomu tego oczywiście nie życzę, ale możesz być pewny, że przy pierwszych problemach finansowych najemcy nie zapłacą Ci czynszu! Jeżeli Twój potencjalny najemca, nie ma oszczędności i żyje chwilą, czyli od wypłaty do wypłaty, jest w grupie podwyższonego ryzyka.

Czy jest pan/pani w stanie zapłacić z góry kaucje i czynsz za pierwszy miesiąc?

Kaucja ma na celu zabezpieczyć Twoje interesy. Jeśli potencjalny najemca nie posiada odpowiednich środków już na początku, może to wróżyć problemy  także w przyszłości. Nigdy zatem nie powinieneś się zgadzać na uzupełnienie całości lub części kaucji już w trakcie trwania umowy najmu. Dlatego też tak ważne jest jego otrzymanie kaucji i pierwszego czynszu w całości jeszcze przed dniem wprowadzenia się nowego najemcy.

Dlaczego chce się przeprowadzić?

Odpowiedź na to pytanie może powiedzieć Ci bardzo wiele na temat Twojego przyszłego, potencjalnego najemcy, dlatego warto wysłuchać jej ze szczególną uwagą. Zmiana miejsca pracy, poszukiwanie mieszkania o większej liczbie pokoi, czy chociażby chęć zamieszkania bliżej lub dalej od centrum, są jak najbardziej racjonalnymi przesłankami. Poszukiwanie mieszkania tańszego czy mniejszego także, ale powinieneś być bardzo wyczulony na wszelkie nieporozumienia i kłótnie z obecnymi wynajmującymi czy sąsiadami. To może, ale nie musi zwiastować kłopoty. Informacje takie nie oznaczają od razu, że masz do czynienia z problematycznym najemcą, któremu nie powinieneś wynajmować mieszkania. Być może wspomniani właściciele czy sąsiedzi rzeczywiście nie należeli do osób, z którymi łatwo utrzymywać dobre kontakty.

Kiedy chce się pan/pani przeprowadzić?

Jeśli potencjalny najemca chce jak najszybciej wprowadzić się do Twojego mieszkania i właściwie od razu wyciąga gotówkę na czynsz „z kieszeni”, może to świadczyć o ukrywaniu przez niego jakichś faktów. Czegoś Ci po prostu nie mówi. Każdy przecież gdzieś mieszka i nawet jeżeli ta osoba szuka czegoś na ostatnią chwilę, to nie świadczy to o niej dobrze. Każdy racjonalny najemca szuka mieszkania z odpowiednim wyprzedzeniem, aby mógł obejrzeć kilka ofert i wybrać tą , która będzie najlepsze z jego punktu widzenia.

Ile czasu mieszkał/a pan/pani w poprzednim miejscu zamieszkania?

Przecież zależy Ci na tym, aby znaleźć idealnego najemcę na dłuższy termin. Dzięki temu pytaniu masz szansę wybadać czy lubi się przeprowadzać, czy jednak jest spora szansa, że zostanie u Ciebie długo. Warto zapytać nie tylko o poprzednie miejsce, ale jeszcze wcześniejsze.

Czy mogę dostać kontakt do poprzedniego wynajmującego?

Każdy normalny najemca odpowie Ci, że tak. Jak najbardziej, proszę. Dzięki temu pytaniu dowiesz się, czy najemca był w porządku wobec poprzedniego wynajmującego. Nie musisz nawet dzwonić na otrzymany numer telefonu. Często wystarczy uważnie obserwować reakcję kandydata na to pytanie. Jeśli najemca stwierdzi, że z jakichś powodów nie jest w stanie dostarczyć referencji, zastanów się nad znalezieniem innej osoby. Tak jak w przypadku poszukiwania nowej pracy, tak i przy wynajmie mieszkań, referencje są jedną z kluczowych informacji, które mogą Ci pomóc w wyborze odpowiedniego najemcy.

Na jak długi czas planuje pan/pani wynająć mieszkanie?

Najlepsi najemcy, to tacy, którzy mieszkają przez dłuższy okres. Niemal każdy najemca na pytanie „ile zamierza mieszkać” odpowiada „co najmniej rok” – więc nie sugeruj się tym za bardzo. Jeżeli najemca zmieniał dotychczas miejsce co kilka miesięcy, to nie jest to dobry znak. Możesz się spotkać także z sytuacją, że ktoś przyjechał do pracy na określony kontrakt czy zlecenie i od razu Ci o tym powie: Chce wynająć mieszkanie na x miesięcy lub mieszkać do tego i tego dnia.

Ile osób będzie mieszkać w mieszkaniu?

Oczywiście wszystko zależy od typu nieruchomości, jaki posiadasz. W przypadku mieszkań przeznaczonych na wynajem studentom większa liczba najemców jest zazwyczaj oczywista. Warto wtedy wszystkich umieścić jako stronę umowy. W przypadku rodzin z dziećmi pytanie jest dość istotne z punktu widzenia dochodu na członka rodziny. Czy najemcę będzie stać na Twoje mieszkanie?

Czy jest pan/pani osobą palącą?

Być może sam jesteś osobą palącą i zapach dymu papierosowego zupełnie Ci nie przeszkadza, ale z biznesowego punktu widzenia, powinieneś myśleć, nie tylko o obecnych, ale i o następnych najemcach w przyszłości, których mieszkanie przesiąknięte dymem papierosowym może odstraszać.

Czy posiada pan/pani jakieś zwierzęta?

To też kwestia indywidualnego podejścia.

Czy najemca chciałby dokonać jakichś zmian w mieszkaniu?

To ważna kwestia. Jeżeli masz mieszkanie w pełni umeblowane, a najemca będzie chciał wstawić swoje meble i swoje sprzęty AGD. Czy będziesz miał gdzie przetrzymać meble przez rok, czy dwa?

Weryfikacja formalna najemcy

A więc są. Przyszli. Oglądają. Pytają. To dobrze. Tak to zazwyczaj powinno wyglądać.

Część osób nie jest zainteresowana Twoim mieszkaniem. Trudno. Kilkunastu chętnych nie chcesz widzieć w swoim mieszkaniu Ty. Bardzo dobrze. No ale co zrobić z tymi, którym Twoje mieszkanie się podoba, no i sprawiają dobre wrażenie? Czy podpisać umowę z pierwszym, jaki przeszedł przez wstępne sito? Nie. Twoja praca jeszcze się nie skończyła. Musisz sprawdzić, czy czasem nie próbują Cię oszukać.

Jak na razie, to Ty pytałeś, a oni odpowiadali. Skąd wiesz, czy nie kłamali na temat swoich dochodów i swojej sytuacji materialnej? Skąd masz mieć pewność, że nie ułożyli sobie odpowiedzi pod „Ciebie”.

Jeżeli stworzyłeś swój Profil Idealnego Najemcy, to wiesz, że najlepiej, aby przyszły najemca był:

• Stabilny finansowo (Stałe dochody: dochody powinny być w takiej wysokości, aby czynsz wraz z opłatami nie przekraczał 1/3 dochodu)
• Traktujący odpowiedzialnie swoje zobowiązania finansowe
• Szanujący powierzone mu mienie tak jak własne
• Zainteresowany dłuższym wynajmem
• Respektujący zasady współżycia społecznego

Stabilny finansowo

Osoba, która ma stałe dochody na takim poziomie, aby opłaty związane z wynajmem nie przekraczały 1/3 wartości dochodów, na pewno będzie dobrym kandydatem na najemcę. Żądamy dokumentów. Z naszej Ankiety wiemy jaki dochód i z jakich źródeł osiąga nasz potencjalny najemca.

Umowa o pracę

W przypadku umowy o pracę sprawa jest prosta. Prosimy o wgląd do umowy, zaświadczenie od pracodawcy o uzyskiwanym dochodzie oraz o potwierdzenie z banku wpływu wynagrodzenia. Sprawdź dokładnie czy umowa jest zawarta na czas nieoznaczony. Zadzwoń do pracodawcy i zapytaj czy dana osoba nie jest czasem na okresie wypowiedzenia. Umowa o pracę na czas nieoznaczony, to najpewniejsze źródło dochodu potencjalnego najemcy.

Umowa zlecenie, umowa o dzieło

Z zasady nie są to umowy ciągłe, ale można prosić o przedstawienie umów z ostatnich 12 miesięcy oraz o potwierdzenie z banku wpływu wynagrodzenia. Można poprosić też o PITa za zeszły rok

Własna działalność gospodarcza

Najtrudniejsza w weryfikacji. Aby podejść bezpiecznie do tematu, żądaj opieczętowanej i zaparafowanej księgi przychodów i rozchodów za cały obecny i poprzedni rok oraz na potwierdzenie – PIT za zeszły rok. Zaświadczenia o niezaleganiu w składkach ZUS oraz podatkach z US też powinny się u Ciebie znaleźć. Jeżeli działalność jest prowadzona krócej niż rok, nie wynajmuj mieszkania takiej osobie.

Stypendia, renty, dodatki

To bardzo pewne źródło dochodu, musisz tylko sprawdzić, czy ich wypłacanie nie jest ograniczone czasowo.

Najemcy bardzo często nie będą chcieli udostępniać nam dokumentów, twierdząc, że nie jesteśmy uprawnieni do żądania takich dokumentów. Tak. To prawda. Okazanie tych dokumentów jest dobrowolne, ale my nie mamy żadnego obowiązku podpisywania z nimi umowy najmu. Mamy więc pełne prawo uzależnić zawarcie umowy najmu od okazania tych i innych dokumentów.

Traktujący odpowiedzialnie swoje zobowiązania finansowe

Chodzi tutaj o odpowiedzialność finansową. Co Ci po najemcy, który zarabia dużo, ale nie płaci w terminie. Można dużo zarabiać i mieć spore długi. Niespłacone zobowiązania podatkowe, kredytowe czy alimentacyjne zostaną ujawnione przez wywiadownie gospodarcze lub w Biurze Informacji Kredytowej. Ustawa zakłada, że osoba fizyczna może raz na 6 miesięcy za darmo pobrać raport na swój temat. Żądaj takiego raportu. Jeżeli będziesz miał więcej mieszkań podpisz stosowną umowę z jedna z wywiadowni gospodarczych, która będzie sprawdzać potencjalnych najemców za Ciebie. Musisz tylko uważać, aby każdy z potencjalnych najemców wyraził na to pisemną zgodę.

Żądaj wglądu w wyciąg bankowy, aby sprawdzić, czy nie ma na nim zajęć komorniczych i innych transakcji, które mogę wprowadzić Twój niepokój.

Szanujący powierzone mu mienie tak jak własne

Poszanowanie czyjegoś mienia, a także szacunek do zasad życia społecznego to cechy równie przydatne u najemcy, jak stabilność finansowa. Tutaj przydatne będą referencje od poprzedniego wynajmującego. Zadzwoń i zapytaj. Podobno istnieje zależność pomiędzy schludnym ubiorem i czystym autem a dbałością o mieszkanie. Byle jak i niechlujnie ubrany człowiek najprawdopodobniej nie będzie dbać również o swoje otoczenie. W praktyce pewnie bywa różnie, ale warto na ten aspekt zwrócić uwagę.

Zainteresowany dłuższym wynajmem

Jeżeli dokładnie przepytałeś najemcę przy weryfikacji miękkiej, to wiesz, jak często zmienia mieszkania. Jeżeli masz referencji od poprzednich wynajmujących to tak jak wyżej: dzwonisz i pytasz.

Respektujący zasady współżycia społecznego

To już powinieneś zauważyć przy pierwszych kontaktach z potencjalnym zainteresowanym czy dana osoba będzie sprawiać problemy, czy nie. Możesz się jeszcze upewnić, dzwoniąc pod numery wskazane w referencjach lub pytając o daną osobę w miejscu pracy.

Wybór najemcy

Ufff. Jeżeli po całym procesie wyboru i selekcji Idealnego Najemcy pozostało Ci 2-3 kandydatów to gratuluje Ci z całego serca. Podpisuj umowę i kontroluj najemcę. A jak to robić dowiesz się w kolejnych wpisach.

Jeżeli pozostało Ci kilkunastu potencjalnych kandydatów, to bardzo możliwe, że gdzieś w całym procesie popełniłeś błąd. Być może nie doszacowałeś potencjału swojego mieszkania i ustawiłeś czynsz na zbyt niskim poziomie? Może więc warto przejść ten proces jeszcze raz, aby mieć jak największe dochody z tytułu czynszu. A może Twój profil idealnego najemcy wymaga zmiany?

Sam zdecyduj.